Elle s'établit sur des critères totalement différents que le fonds de commerce, puisque les trois principaux éléments à retenir (ceux qui constituent une valeur de cession) sont :
- Le local commercial : son importance, sa superficie, sa fonctionnalité, son état d’entretien, son équipement.
- Le droit au bail, qui s’appuie sur le montant du loyer, la durée du bail restant à courir:stabilité du loyer sur une durée plus ou moins longue.
- L'achalandage : c'est-à-dire la garantie de voir passer devant la vitrine un nombre de clients potentiels plus ou moins important en fonction de la commercialité de la rue ou du quartier.

Loyer commercial ou professionnel :
Au terme de douze années de loyers acquittés, il peut s'avérer que le bailleur puisse considérer que le montant de celui-ci soit déphasé par rapport à la situation générale des loyers pratiqués dans le secteur concerné. De même, certains facteurs locaux de commercialité peuvent avoir évoluer défavorablement, si bien que, de son côté, le commerçant considère que le loyer pèse exagérément sur ses recettes, ce qui justifierait un réajustement.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

Lorsque le propriétaire ne veut pas renouveler le bail commercial, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire. Le droit français a organisé la reconnaissance et la protection de l'outil de travail du commerçant par la création du concept de "propriété commerciale" et l'organisation de sa pérennité. Ainsi, le commerçant, qui en France est souvent locataire des murs de sa boutique, s'est vu reconnaître un statut locatif privilégié et spécifique, c'est le statut des baux commerciaux .Ce droit du locataire commerçant à se voir consentir un bail d'une durée de neuf ans par le bailleur, auquel le locataire peut seul mettre fin tous les trois ans, (le fameux bail 3,6,9,) et de se voir assuré du renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de neuf ans s'il a satisfait à toutes ses obligations a un corollaire, lié à la protection du droit de propriété : c'est le droit à une indemnité lorsque le propriétaire des murs souhaite reprendre la disposition de son bien.

Sur quels critères apprécie-t-on l'indemnité d'éviction ?

L'article L 145-14 du code de commerce (ancien article 8 du décret) prévoit que l'indemnité d'éviction doit être égale "au préjudice causé par le défaut de renouvellement" et qu'elle comprend "notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Paiement d'indemnités, quelques exemples de servitudes ou préjudices ou même de cession de droits qui peuvent motiver le paiement d’une indemnité :

- La concession d’un droit de passage
- La cession d’un droit d’eau et de source
- Les troubles et dépréciations consécutifs à la création d’une voie à grande circulation à proximité d’une habitation (servitude de droit public)
- Le passage d’une ligne à haute tension, ou d’un gazoduc sur un terrain (article 12 de la loi du 15 juin 1906)

Le déroulement d'une expertise implique:

- La visite du bien,
- La prise de photos, de métrés et de notes,
- La recherche d'informations relative au cadastre, à la situation actuelle découlant du plan d'urbanisme (POS ou PLU) sans oublier les investigations sur les projets de développement ou de réseaux routiers qui peuvent affecter à terme, la valeur à établir.
- Une enquête sur les transactions comparables
- Et la réalisation d'un rapport détaillé conforme à la Charte des Experts en Evaluation Immobilière et à la Charte de déontologie des Experts Judiciaires.

Rapport d'expertise détaillé :
Ce rapport implique la visite de l'immeuble dans son intégralité. Le rapport comprend la mission, indique la nature de la situation géographique, cadastrale, d'urbanisme et juridique, les caractéristiques extrinsèques et intrinsèques du bien, l'évaluation, les conclusions et annexes.

Attestation de valeur :
Elle implique la visite de l'immeuble, les prestations sont quasi identiques mais le contenu du rapport et les conclusions sont exprimés de façons synthétiques, plus succinctes.

La valeur vénale

correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier peut raisonnablement être cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes étant supposées réunies :

o la libre volonté du vendeur,

o l’existence d’au moins deux acquéreurs potentiels,

o que l’on a disposé d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

o que la valeur est restée sensiblement stable pendant cette période,

o que les conditions de mise en vente et de publicité ont été normales (marché libre),

o que les parties en présence n’ont pas été influencées par des raisons de convenance personnelle.

· La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

1. la valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de toute occupation,

2. la valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxes à la valeur ajoutée, et hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires). En règle générale la valeur vénale est déterminée :

soit par une approche par comparaison directe,

soit par la capitalisation d’un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d’évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c’est-à-dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée.

Valeur locative de marché

Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.

La notion de valeur locative de marché implique qu’il n’y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d’une somme en capital stipulé au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée).

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives ou de toute autre nature refacturées au preneur.

Valeur d’utilité

La valeur d’utilité est définie comme la somme d’argent (ou encore l’investissement global), qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité. Elle est parfois désignée sous d’autres vocables tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation.

Quand et pourquoi estimer la valeur d'un bien?
Il s'agit le plus souvent d'établir une valeur sur un immeuble destiné à être cédé ou vendu, alors que plusieurs personnes en partagent la propriété (divorce, succession). Dans d'autres cas, il s'agit de pouvoir justifier à l'administration, arguments à l'appui, la valeur d'un bien destiné à être exproprié, ou que l'administration fiscale considère évalué à un prix trop faible. Ainsi le plus souvent, l'expert reçoit la mission de rechercher la valeur vénale (c'est-à-dire marchande) d'un bien immobilier. Mais il peut se voir confier celle de rechercher d'autres valeurs (ex : valeur d'utilisation, valeur d'assurance, valeur de fusion etc.)

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CAROLINE TREBITSCH

 

Mai 19, 2024

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